Hallo apa kabar? Semoga kita semua dalam keadaan sehat wal afiat dan bahagia bersama orang orang tersayang.
Semua orang perlu tempat tinggal dan hampir semua orang ingin punya tempat tinggalnya sendiri baik itu rumah tapak ataupun unit apartemen. Pada jaman Kakek Nenek aku dulu, harga tanah relatif murah. Ibuku pernah bercerita kalau jaman dahulu ada Pakdhe yang pinjam gelang emasnya Ibu untuk beli tahan beratus meter persegi. Trus ada juga cerita Budhe pinjam kerbau punya Kakek buat beli tanah. Kalau sekarang 1 ekor kerbau atau sapi paling cuma bisa beli area parkir aja hehehe...
Karena harga tanah naiknya luar biasa, harga rumah otomatis juga mengikuti. Banyak yang sacrifice cari rumah di pinggir kota atau jauh dari tempat kerja biar masih ketemu properti dengan harga terjangkau. Beli rumah cash bagi karyawan biasa tanpa privilege itu berat banget, akupun ga bisa melakukan itu. Jalan ninja yang aku dan banyak orang tempuh untuk bisa punya rumah sendiri adalah dengan cara ambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Beruntung waktu itu aku dapat KPR dengan skema khusus karyawan dengan beberapa kemudahan dan keringanan, tapi ternyata kalau ambil KPR reguler di Bank, banyak hal yang harus kita tau dari awal biar ga kaget pas udah jalan.
Berikut beberapa hal yang harus kita perhatikan sebelum ambil KPR :
1. Rekam jejak developer
Salah satu hal yang harus diperhatikan dalam memilih rumah di perumahan adalah rekam jejak developer. Beberapa waktu belakangan banyak developer bermasalah yang membawa kabur uang nasabah. Risiko memang selalu ada, maka dari itu kita harus bikin mitigasi risiko dengan memilih developer yang sudah bekerjasama dengan bank. Bank biasanya akan melakukan assessment kepada developer mitra sebelum kerjasama, semakin banyak bank yang bekerjasama dengan developer tersebut semakin baik. Selain kredibilitas developer juga diakui banyak pihak, kita sebagai konsumen juga bisa memilih mau ambil KPR di bank yang mana.
2. Biaya yang berhubungan dengan perpindahan kepemilikan rumah
Waktu mau ambil KPR, aku kaget sama biaya peralihan hak yang ternyata lumayan gede dengan rincian berikut ini (kalau ada yang belum aku tulis, comment ya).
# BPHTB (Biaya Perolehan Hak atas Tanah Bangunan) = 5% x (harga jual - NJOP tidak kena pajak daerah tersebut)
Dulu harga jual itu bisa diatur antara penjual dan pembeli (kalau rumah second) agar meminimalisir biaya, tapi sekarang sepertinya sudah sulit dilakukan karena pemerintah sudah punya standar harga.
# Pajak Penjual (PPH) = 2,5% dibayarkan oleh penjual
# Pajak Pertambahan Nilai (PPN) = 10% , per 1 April 2022 karena PPN naik jadi ikutan naik juga nih pajak.
3. Biaya yang berhubungan dengan KPR
Karena KPR disediakan oleh Bank, tentunya ada biaya juga yang harus dibyarkan oleh nasabah sehubungan dengan fasilitas tersebut. Biaya tersebut diantaranya :
# Provisi besarnya 0.5% - 1% dari nilai KPR plus biaya administrasi
# Biaya notaris besarnya tergantung kesepakatan
# Asuransi Jiwa dan asuransi kebakaran property
# Biaya appraisal (bagi rumah second sekitar 1 juta)
4. Uang muka
Hal lain yang ga kalah penting ketika mau ambil KPR adalah uang muka. Menurut aturan pemerintah, uang muka yang harus dibayarkan untuk rumah pertama adalah 15%, rumah kedua 20%, dan rumah selanjutnya 25%. Beberapa developer ada yang promo uang muka ringan, eits...jangan seneng dulu. Boleh jadi uang mukanya ringan tapi ternyata KPR yang disetujui ga sebesar ekspektasi.
Misalnya mau beli rumah seharga Rp. 500 juta. Ada promo dari developer cukup dengan uang muka 15% atau sebesar Rp. 75 juta.Berarti sisa harga sebesar Rp. 425 juta akan dipenuhi dengan KPR selama 15 tahun. Katakanlah gaji UMR Surabaya sebesar 4 juta, dengan asumsi bunga KPR sebesar 8% per tahun, maka ketemu cicilan per bulan sebesar Rp. 4 juta. Dengan kondisi seperti ini biasanya bank tidak menyetujui KPR tersebut sesuai ekspektasi. Idealnya gaji yang boleh digunakan untuk cicilan adalah 30%, jadi untuk gaji Rp 4 juta, cicilan bulanannya berkisar di angka Rp. 1,2 juta. Kalau pinjaman yang disetujui bank lebih rendah dari yang diajukan, maka selisihnya harus kita bayarkan kepada developer dalam bentuk uang muka.
Seiring dengan semakin melesatnya harga rumah yang kadang tak tergapai, banyak bank yang mengeluarkan produk KPR dengan berbagai nama yang intinya menyesuaikan dengan generasi millenial. Penyesuaian itu diantaranya adalah jangka waktu kredit yang bisa sampai 25 tahun dan skema cicilan yang rendah di awal nanti lama-lama membesar (dengan asumsi makin lama gajinya kaum millenial ini juga naik). Atau biar bisa nyicil lebih besar bisa juga dengan join income bagi yang sudah punya pasangan (menikah).
5. Pelunasan sebagian atau pelunasan dipercepat
Bagi sebagian orang, hutang itu beban termasuk KPR ini. Kalau punya rejeki lebih ada kalanya ada keinginan untuk pelunasan sebagian. Dari pengalaman, ternyata ga sebua bank mengijinkan nasabahnya untuk melakukan pelunasan sebagian (walaupun si nasabah bersedia untuk kena pinalti), jadi kalau mau pelunasan ya udah harus ditutup seluruh jumlah sisa kreditnya sekaligus. Yang aku tau itu ada salah satu Bank Daerah yang menerapkan aturan ini.
Kebijakan pelunasan sebagian dan pelunasan dipercepat ini perlu ditanyakan simulasinya kepada Bank ketika mengajukan KPR. Karena ada beberapa yang memasukkan komponen seluruh bunga selama masa kredit pada perhitungan pelunasan dipercepat. Pokoknya bagian ini wajib ditanyakan biar ga menyesal kemudian. Tapi ya kalau emang cita-citanya bayar angsuran bulanan secara rutin tanpa pelunasan sebagian santai aja, ga akan ada konflik sama hal ini.
Sekian cerita kali ini, semoga bisa memberikan tambahan informasi bagi yang udah baca tulisanku ini.
-Dari Aku-
Tidak ada komentar:
Posting Komentar